DEFECTOS DE CONSTRUCCION

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1.- Para las construcciones cuya licencia de obras fuera solicitada posteriormente a Mayo del 2000, resulta de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación (la LOE).

La LOE establece tres periodos de garantía según el tipo de defecto:

Responsabilidad decenal (10 años) para los daños que amenazan seriamente la estabilidad del edificio por defectos estructurales o de cimentación (soportes, muros de carga, pilares, forjados, etc)
Responsabilidad de 3 años para todos los defectos que afectan a la habitabilidad -funcionalidad e instalaciones, tales como humedades, grietas, malos olores, aislamientos térmicos y acústicos deficientes, óxidos, etc..

De 1 año para defectos de remate, terminación o acabado.
Los plazos de la LOE comienzan a contar desde la fecha del Ata de Recepción de la obra por el promotor.

2.- Para las edificaciones cuya licencia de obras fuera solicitada anteriormente a Mayo del 2000, resulta de aplicación el artículo 1.591 del Código Civil que establece un periodo de garantía genérico de 10 años para reclamar todos los daños, a excepción de los de terminación (cuyo plazo es de 6 meses).

Los plazos comienzan a contar desde el Certificado Final de obra.

3.- Por último, tenemos el artículo 1.101 del Código civil (para el caso en el que las anteriores garantías estuvieran vencidas), se podría reclamar frente a la promotora y contratista por responsabilidad por incumplimiento contractual de hasta 15 años (pero solo si fue el promotor o el contratista quien vendió la casa).

Cualquier propietario puede demandar de forma individual daños privativos de su vivienda e incluso daños comunitarios a la sociedad promotora o constructora, si la Comunidad de Propietarios no aprueba reclamarlos conjuntamente en Junta de Propietarios. Obviamente, también la Comunidad puede reclamar de forma conjunta daños comunitarios y privativos si así lo decide la Junta.

En caso de defectos constructivos por daños estructurales o humedades, es fundamental contar con un exhaustivo DICTAMEN PERICIAL realizado «in situ» por un arquitecto que sea experto en patologías de la edificación, dicho dictamen deberá ser posteriormente ratificado, defendido por este profesional en la vista oral del juicio.

Este dictamen debe contener el diagnóstico de la patología o defecto existente en la construcción, debe desglosar todos los daños aportando las pruebas oportunas y un reportaje fotográfico, debe establecer el origen y la etiología de los daños con el objetivo de determinar los «responsables» (promotor, constructor, arquitecto o proyectista), según la causa esté en el proyecto, en los materiales o en la ejecución y debe ofrecer la solución con una propuesta de presupuesto de los costes de reparación.

Si tiene problemas con su vivienda, contacte con un abogado experto en la materia. Siempre intentamos la vía extrajudicial como medio de resolución del conflicto y si no lo conseguimos, emprendemos acciones judiciales.

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1.- Para las construcciones cuya licencia de obras fuera solicitada posteriormente a Mayo del 2000, resulta de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación (la LOE).

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