Es absolutamente necesario consultar y contratar un abogado experto en defectos de construcción, apenas se detecte la existencia de estos defectos en la vivienda o el inmueble, dados los breves plazos de tiempo que existen para ello en la Ley de Ordenación de la Edificación (la LOE). Actuar por su cuenta, sin asesoramiento legal especializado, puede costarle caro.
- ENTREGA INMUEBLE Y LISTA DE REPASOS
Una vez entregado el inmueble, el propietario debe realizar una pormenorizada inspección del mismo. Si se advierten defectos de acabado o terminación, de carácter meramente estéticos, se deberá realizar un listado que recoja detalladamente todas las anomalías detectadas.
Este primer listado deberá comunicarse a la promotora y a la constructora de la edificación, para ello, deberán enviarse burofaxes con certificación de contenido y acuse de recibo.
2. EXISTENCIA DE DEFECTOS DE HABITABILIDAD ( tales como filtraciones de agua, humedades, grietas, problemas en las instalaciones, problemas de aislamiento térmico, acústico, etc… )
Mucho más graves que los de terminación o acabado, son este tipo de defectos que, además, suelen manifestarse meses después de la entrega del inmueble y, a menudo, son difíciles de apreciar por el usuario.
Estos daños deben ser comunicados mediante burofax con certificación de contenido y acuse de recibo al promotor, al constructor, al arquitecto director de obra, y al arquitecto técnico director de ejecución.
Tienen un plazo de garantía de 3 años desde la firma del Acta de Recepción para reclamar al agente responsable, transcurrido este plazo, sin haber reclamado fehacientemente, se pierde el derecho, lo cual sucede muy a menudo.
La causa que origina estos defectos suele ser más compleja y costosa en cuanto a la reparación, a menudo, el servicio posventa aceptará «aparentemente» la reclamación y ejecutará obras de reparación que resultarán ineficaces, con la única finalidad de demorar la solución, a la espera de la resignación del perjudicado o de la expiración de los plazos de garantía, como de hecho, sucede en innumerables ocasiones, debido a la brevedad de estos plazos.
En estos casos, además de actuar bajo asesoramiento jurídico, será necesario contratar los servicios de un técnico perito especialista, un arquitecto, experto en patologías constructivas, que dictamine sobre el origen de los daños y las obras necesarias para su reparación definitiva. ESTE INFORME PERICIAL y el testimonio del perito en la vista del juicio ES INDISPENSABLE Y CLAVE para solventar el caso mediante acuerdo extrajudicial o judicial ante los Tribunales de Justicia.
3. DEFECTOS ESTRUCTURALES DEL EDIFICIO QUE AFECTAN A LA ESTABILIDAD Y SEGURIDAD DEL MISMO
Si en el inmueble se manifiestan este tipo de defectos dentro del plazo de garantía decenal, el afectado deberá actuar a través de abogado enviando burofax a cada agente interviniente en el proceso de edificación.
4. QUÉ PASA CUANDO SE HAN AGOTADO LOS PLAZOS PARA RECLAMAR SEGUN LA LOE
Entonces, únicamente podríamos reclamar al promotor en base a su responsabilidad contractual que se extiende durante 5 años ( art. 1964 Código civil) computados desde la firma de la escritura pública de compraventa.
5. QUÉ PASA CUANDO EL CONSTRUCTOR O PROMOTOR REALIZAN REPARACIONES PERO ÉSTAS NO RESULTAN EFECTIVAS
Es fundamental, en este caso, documentar las obras de subsanación que se realicen mediante parte de trabajo, donde se recoja el objeto de la intervención y la fecha.
6. Y SI HAY VARIOS VECINOS AFECTADOS
Si los defectos de construcción afectan a varias viviendas, lo más recomendable será plantear una reclamación conjunta por todos los propietarios afectados. La unión de los afectados supondrá, no solo un ahorro de costes en el informe pericial y en los honorarios de defensa jurídica, sino que además, la acumulación de acciones en una sola demanda, supondrá resolver el contencioso en una única sentencia, utilizando de forma común todos los medios de prueba en favor de la defensa.
7. Y SI LOS DAÑOS AFECTAN TANTO A ELEMENTOS COMUNES COMO A ELEMENTOS PRIVATIVOS DE LAS VIVIENDAS
La Comunidad de Propietarios puede reclamar la reparación de todos los daños sean comunes o particulares si así lo acuerdan en Junta de Propietarios al efecto. También cualquier particular puede reclamar los daños en su propia vivienda o en elementos comunes (cuando la Comunidad de Propietarios no haya podido alcanzar una acuerdo para emprender acciones conjuntas).
8. RECOPILE TODA LA DOCUMENTACIÓN PARA ESTUDIAR SU CASO
Le recomiendo que recopile toda la documentación relativa a la compraventa de la vivienda, contratos privados, escrituras, acta de certificado final de obras, acta de recepción de la obra, proyecto de ejecución de obras visado ( suele estar en el Libro del Edificio) , folletos promocionales, comunicaciones con la promotora o constructora, toda la enumeración de daños y fotografías que lo acrediten.
Pregunte también a sus vecinos si hay otros propietarios o elementos comunes afectados .
Con toda esa documentación, acuda a un abogado especialista que estudie su caso concreto.
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