El fenómeno de la edificación afecta muy directamente a los ciudadanos, pues el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada está elevado a rango constitucional (artículo 47 C.E.); por otra parte, y en tanto que consumidores y usuarios, tienen derecho a que se protejan sus intereses legítimos económicos mediante procedimientos eficaces, derecho de rango igualmente constitucional (artículo 51 C.E.).
El compromiso de fijar garantías suficientes frente a posibles daños, como una aportación más a la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, se erige igualmente como razón de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en su Exposición de Motivos.
Por otra parte, el proceso de la edificación tiene indudable repercusión en el medio ambiente, en el patrimonio artístico y cultural, en el urbanismo, etc.
Todo ello hace que la edificación contenga un indudable interés público, como recoge la directiva 85/ 384/ CEE de la Unión Europea y reproduce la Exposición de Motivos de esta Ley.
Si reparamos en el mayor índice de accidentes de trabajo que se dan en nuestro país, éstos provienen del sector de la construcción, comprobaremos que tampoco las leyes laborales y penales son ajenas al fenómeno. Ello, no obstante, la LOE indica en su artículo 1.2º que las obligaciones relativas a la prevención de riesgos laborales se regirán por legislación específica.
Finalmente, la necesidad de dotar de viviendas dignas y adecuadas a todos, para hacer efectivo el derecho constitucional antes indicado, así que exista una profunda legislación sobre viviendas de protección oficial, materia transferida, por otro lado, a la mayoría de las Comunidades Autónomas, participando también esta actividad por lo tanto del Derecho Administrativo. Pero también indica la Ley de Ordenación de la Edificación (la LOE, en su Artículo 1.3º) que cuando las administraciones públicas actúen como agentes de la edificación se regirán por la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, y solo por la LOE en lo no contemplado en aquélla.
Así que la LOE no es la única ley que puede tenerse en cuenta para regular el complejo proceso de la construcción, sino que la materia debe abordarse desde una perspectiva multilegal.
El objetivo prioritario de la Ley es regular el proceso de la edificación desde una marcada línea protectora del usuario o consumidor, definiendo conceptos, marcando requisitos de calidad, regulando las distintas fases del proceso la actuación de los diferentes intervinientes, así como estableciendo un régimen de responsabilidades y garantías en beneficio de aquél.
Se trata la LOE de una ley corta: apenas 20 artículos, y eso sí, con una serie de disposiciones adicionales, transitorias, derogatorias y finales que alcanza el número 15, o sea las tres cuartas partes del articulado propiamente dicho, circunstancia que ratifica cuanto antes se indicaba respecto a la complejidad del proceso constructivo y la necesidad de uniformar su regulación.
La LOE describe y delimita las funciones de los llamados agentes de la edificación: las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación: Promotor, constructor, proyectista, director de obra, director de ejecución de la obra, entidades laboratorios de control de calidad, suministrador de productos, propietarios y usuarios, todos ellos con sus funciones y obligaciones legalmente definidas, de esta forma se suple el vacío del artículo 1.591 CC sobre los distintos intervinientes de la obra, vacío que debió ser llenado por la jurisprudencia dando entrada entre los posibles responsables de la ruina a promotores y aparejadores.
Por otro lado, la ley afecta a todos los ciudadanos, en tanto que consumidores y usuarios, acreedores de una calidad que haga posible el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.
Responsabilidades de naturaleza legal y contractual:
El artículo 17 establece en su apartado primero, la responsabilidad de los agentes de la edificación frente a los propietarios y los terceros adquirentes por daños materiales ocasionados al edificio y ello, “sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales”, lo que reitera el artículo 8, al expresar que las obligaciones de las agentes vienen determinadas por lo dispuesto en la ley y ‘por el contrato original intervención ‘.
Por otro lado, el apartado nueve del citado artículo 17, recuerda que la responsabilidades a que se refiere dicho artículo, se entienden sin perjuicio de las que corresponde al comprador frente al vendedor (artículo 1.484 del Código Civil), significa ello, que nos enfrentamos a un doble sistema de responsabilidades, legal y contractual, según proceda, con lo que todo ello conlleva en cuanto a plazos de prescripción, carga de prueba etc..
La situación es lógica, puesto que es una ley para la defensa de los consumidores: éstos, en tanto que normalmente terceros adquirientes, no tienen acción contractual sino frente a quienes les han vendido la vivienda; no la tienen frente al constructor, arquitecto etc..
De ahí que se instaure frente a estos una responsabilidad legal, que legitima aquellos como demandantes.
La edificación es un proceso complejo en el que coexisten y se yuxtaponen varios contratos ( el de la construcción en sí, los de los profesionales, los subcontratistas, los laboratorios empresas de control de calidad, etc.. ), que aún sirviendo a un único objeto (la edificación), se suscriben con distintas personas (tantos como agentes intervienen), y es lógico que, regulada en la ley sus responsabilidades, por lo que se refiere a los daños materiales surgidos en el edificio, que expeditas las acciones por responsabilidad contractual entre quienes han sido parte en el contrato, en cuyo ámbito deben resolverse las acciones de repetición y cualquier otra cuestión que derive del incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obligaciones.
Criterios de imputación de responsabilidad:
La ley expresa que la responsabilidad de los agentes de la edificación será exigible en forma personal e individualizada (artículo 17.2); para ello recoge en el Capítulo III un extenso catálogo de las obligaciones que corresponden a todos y cada uno de ellos, salvando así los inconvenientes de la anterior situación, caracterizada por la indefinición, y a menudo confusión, de competencias y atribuciones.
No obstante, podría ocurrir que no pueda individualizarse la causa de los daños o que no pueda determinarse el grado de intervención de cada gente de la producción del daño. En tal supuesto, la responsabilidad se exigiría solidariamente (artículo 17.3).
En cualquier caso, el promotor responde siempre solidariamente con los demás intervinientes frente al adquirente de la vivienda o edificio en cuestión, por ejemplo, si los daños se deben a un vicio del proyecto, el propietario podrá dirigir su acción contra el proyectista, pero también contra el promotor; si es por defectos de ejecución material, el constructor y el promotor, etc.
La responsabilidad también se exige solidariamente cuando el proyecto y la dirección de obra se hayan contactado con más de un profesional, apartados cinco y siete del artículo 17, sin perjuicio de la distribución interna que corresponda. Ello no es sino consecuencia de la aplicación de las reglas previstas en los artículos 1.144 y 1.145 del Código Civil.
Una forma de responsabilidad por culpa in eligendo se establece en los apartados cinco y seis del artículo 17: el proyectista responde de los daños causados por otros profesionales que haya subcontratado para la elaboración de cálculos, dictámenes o informes.
Y también responde de la misma forma, el constructor que subcontrata parte de la obra con otras personas físicas o jurídicas, o haya adquirido o aceptado productos o materiales de construcción defectuosos.
Una forma de responsabilidad por culpa in vigilando se prevé en el mismo apartado seis, cuando se declara la responsabilidad del constructor por daños causados por impericia, falta de capacidad, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependen, lo que no es sino una transposición del artículo 1.903 del Código Civil.; aunque no se indique expresamente como en los casos anteriores, debe entenderse que también el empresario queda facultado en estos casos para repetir contra el empleado causante del daño (Artículo 1.904 Código Civil).
El Cuadro de responsabilidades se cierra con la que corresponde a los directores de obra y de ejecución de obra por la veracidad y exactitud del certificado final de obra, y la que corresponde al primero de ellos por la asunción de un proyecto defectuoso no redactado por el mismo, apartado siete.
Plazos de garantía de prescripción:
Ha sido frecuente confundir los plazos de garantía y de prescripción, sobre todo entre los no juristas.
El establecimiento en el artículo 1591 del Código Civil de una responsabilidad por ruina aparecida durante los 10 años subsiguientes a la terminación del edificio se confundía con el plazo para poner la correspondiente demanda siendo así que el plazo de prescripción de la acción era de 5 años, al tratarse de una acción personal artículo 1964 del código civil. Por ello, el periodo de riesgo para los profesionales de la construcción podría alcanzar teóricamente hasta los 15 años (en el caso de daños manifestados al final del plazo de 10 años, + 5 años de prescripción de la acción). Esta circunstancia ha hecho difícil la contratación de seguros de responsabilidad civil decenal, encontrándose estos profesionales en una situación de inseguridad, que en más de una ocasión, ha provocado su ruina económica, al tener que hacer frente a reclamaciones formuladas cuando ya habían finalizado los periodos de cobertura de sus seguros.
Esta situación quiere resolverse por la LOE mediante el sistema de establecimiento, por un lado, de unos instrumentos de garantía obligatorios (seguros de daños o de caución) y, por otro lado, el acortamiento de los plazos de prescripción, lo que perjudica a los consumidores.
Garantía:
Los agentes de la construcción responden frente a los propietarios y terceros:
A) Durante 10 años por daños materiales producidos por vicios o defectos constructivos que afecten a elementos estructurales (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga) que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
B) Durante tres años por los daños materiales producidos por vicios o defectos de elementos constructivos o de instalaciones que supongan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad que establece la ley.
C) Durante un año por vicios de defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
Dichos plazos comenzarán a contarse desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas. Para asegurarse la efectividad de las garantías, la ley prevé un seguro de daños o de caución cuyas características serán recogidas en el artículo 19. Sin embargo, no se pregona la obligatoriedad de dichos seguros sino respecto del previsto en el apartado 1. C del citado artículo, es decir, del que debe garantizar durante 10 años el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales.
Prescripción:
Como ya se ha indicado, las plazas de prescripción se han reducido sensiblemente. Así, se configuran en el artículo 18.1º, un único plazo de dos años para exigir la responsabilidad regulada en el artículo 17, sin perjuicio naturalmente de las acciones para exigir responsabilidad contractual que seguirán rigiéndose por un plazo general cinco años artículo 1.964 del Código Civil el plazo comienza desde que se produzcan los daños, en una dicción poca afortunada de la norma ya que los daños no se producen sino que se manifiestan no aparecen, también en esto existen una transposición del Código Civil cuyo artículo 1.969 indica que el tiempo para la prescripción de las acciones empieza desde el día en que pudieran ejercitarse y es obvio que en este caso debe comenzar a correr desde que se manifiestan los daños que es cuando se tiene conocimiento de ellos.
El mismo plazo de prescripción se establece para las acciones de repetición que corresponde a cualquier agente de la edificación contra otro o a las aseguradoras contra ellos el plazo comenzará a correr desde la firmeza de la sentencia que lo que les condene o desde la fecha en que hubiesen procedido a indemnizar los daños de forma extrajudicial.
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